Imposto de Renda 2026 e imóveis: como declarar nesta última semana de prazo
O Imposto de Renda 2026 vai terminar em 29 de maio. Para quem tem imóvel — comprou, vendeu, financiou, alugou ou herdou — cada situação tem uma lógica própria para declarar no IR. Este guia reúne todas as respostas em um só lugar, com links para os guias complementares do Portas em cada tema.
1. Imóvel que já estava na declaração
Para quem não comprou, vendeu ou fez benfeitorias relevantes em 2025.
Se o imóvel já constava na declaração anterior e não houve nenhuma movimentação em 2025, o procedimento é simples: mantenha o valor do campo “Situação em 31/12/2024” idêntico no campo “Situação em 31/12/2025”. O valor não deve ser atualizado.
2. Compra à vista ou na planta
Para imóveis adquiridos em 2025, pagos integralmente ou com parcelas direto ao vendedor/construtora
O imóvel entra em Bens e Direitos pelo valor total efetivamente pago até 31 de dezembro de 2025. Se a compra foi à vista, é o valor total do contrato mais as despesas incorporáveis (ITBI, cartório, corretagem). Se foi na planta com parcelas, some apenas o que saiu do bolso até 31/12.
3. Imóvel financiado
O erro mais comum: tratar financiamento como dívida
Nos financiamentos imobiliários tradicionais (SFH, SFI e contratos com alienação fiduciária — que correspondem à grande maioria dos casos), a Receita Federal não trata o financiamento como dívida, mas como um bem adquirido de forma parcelada. O imóvel entra em Bens e Direitos, e o saldo devedor ao banco não é lançado em Dívidas e Ônus Reais. O valor declarado é o que foi efetivamente pago até 31 de dezembro, incluindo entrada, parcelas, juros e encargos pagos no ano.
No ano seguinte, o campo “Situação em 31/12/2025” passa a ser o ponto de partida, e você acrescenta o que foi pago em 2026 em “Situação em 31/12/2026” — e assim sucessivamente até quitar o financiamento.
4. Venda de imóvel e ganho de capital (GCAP)
Quando a venda gera lucro, o imposto precisa ser pago antes da declaração anual
Quem vende um imóvel com lucro precisa usar o programa GCAP da Receita Federal para calcular e pagar o imposto sobre ganho de capital. O prazo é até o último dia útil do mês seguinte à venda — não espere pela declaração anual.
| Ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Na declaração anual, dê baixa no imóvel em Bens e Direitos (campo “Situação em 31/12/2025” zerado) e importe os dados do GCAP.
→ Guia completo: venda de imóvel, GCAP e isenções
5. Aluguel recebido
A forma de declarar depende de quem paga o aluguel: pessoa física ou jurídica
→ Guia completo: como declarar aluguel recebido no IR 2026
6. Aluguel pago
Para inquilinos que pagaram aluguel em 2025
O aluguel pago pelo inquilino não é dedutível do Imposto de Renda — mas deve ser informado. Lance os valores na ficha “Pagamentos Efetuados” com o código 70 (aluguéis) e o CPF/CNPJ do proprietário.
7. Fundos Imobiliários (FIIs)
Rendimentos mensais geralmente isentos; ganho na venda de cotas é tributável
→ Guia completo: FIIs no IR 2026 e reforma tributária
⚠️ Erros que mais geram malha fina
Evite os equívocos mais frequentes identificados pela Receita Federal
O valor declarado só sobe com desembolso real e comprovado. Usar valor venal ou estimativas cria inconsistência patrimonial.
Nos financiamentos tradicionais com alienação fiduciária (SFH/SFI), o saldo devedor não entra em Dívidas e Ônus Reais. O imóvel é declarado em Bens e Direitos pelo que foi efetivamente pago. Consulte um contador se sua operação tiver estrutura diferente.
O imposto sobre o ganho de capital não pode esperar a declaração anual. O prazo é o último dia útil do mês após a venda.
O recolhimento mensal é obrigatório quando o inquilino é pessoa física. Deixar para a declaração anual gera multa e juros.
Cada coproprietário deve declarar apenas sua fração. Se declarar 100% em um CPF, o outro deve declarar zero — e manter o padrão nos anos seguintes.
